"Первинка" ушла, да здравствует аренда. Что происходило на рынке недвижимости в 2024 году?

2016-2021 годы – "золотая" эпоха рынка строительства жилой недвижимости в Украине. В те времена первичный рынок пользовался высоким спросом среди покупателей жилья благодаря низкой стоимости и отсутствию альтернативных финансовых инструментов.

Застройщики не успевали анонсировать начало строительства нового жилого комплекса, как возле отделов продаж образовывались очереди желающих инвестировать. Девелоперским компаниям не приходилось искать дополнительные источники финансирования, так как они всегда могли надеяться на покупателей.

Легкомысленность стала фатальной ошибкой для игроков без накопленных ресурсов. В 2022 году рынок новых квартир обрушился на 90%, а его восстановление пошло по негативному сценарию: в 2024 году спрос составляет одну пятую от довоенного.

Вместо этого рынок аренды жилья в Киеве и крупных городах на западе и в центре Украины достиг своих максимальных значений в гривневых ценах. Впервые в истории ставки аренды однокомнатных квартир во Львове и Ужгороде опередили Киев.

"еОселя" не спасла рынок новостроек

Только покупатели квартир на "первичке" перестали заключать сделки и приостановили выплаты по рассрочкам, девелоперские компании быстро исчерпали свои финансовые запасы. Часть застройщиков вообще остановила работы на строительных площадках, часть – возобновила работы только на объектах с высоким уровнем готовности.

Новые очереди комплексов и новые проекты запускали лишь те компании, владельцы которых выделили собственные средства или нашли финансирование "на стороне". Ключевым фактором был географический – чем дальше будущий жилой комплекс находился от границы с Россией, тем охотнее девелопер вкладывался в него.

Количество сделок на рынке первичной недвижимости в 2024 году составило 20% от показателей 2021 года, подсчитали в Национальном банке (НБУ).

Ситуация на рынке первичной недвижимости могла бы быть еще хуже, если бы не существовало государственной программы льготной ипотеки "еОселя". С начала действия "еОсели" в конце 2022 года ею воспользовались 14,8 тыс. заемщиков. Общая сумма выданных кредитов – 24 млрд грн, из которых 14,6 млрд – в 2024 году. Это рекордная для Украины сумма, так как ранее в стране не существовало столь массовой ипотечной программы.

49% заемщиков в 2024 году – военнослужащие и полицейские, 7,7% – медики, 7,3% – педагоги. Они взяли ипотеку под 3% годовых. 27,1% реципиентов взяли кредит под 7%.

На Киевский регион пришлось более 50% выданных кредитов – в столице выдали 1,9 тыс. займов на 4,1 млрд грн, в Киевской области – 2,3 тыс. займов на 3,9 млрд грн.

Лишь в трети случаев оператор "еОсели" ("Украинская финансовая жилищная компания") поддержала государственными средствами компании-застройщики: 24,1% получателей ипотеки приобрели квартиры, которые строятся, еще 8,7% – готовые квартиры от застройщика. Остальные 67,1% кредитов профинансировали покупку жилья на "вторичке".

По подсчетам НБУ, в среднем по стране лишь 4-5% сделок на рынке первичной недвижимости заключались с привлечением ипотеки.

В последний день года правительство докапитализировало "Укрфинжитло" облигациями еще на 20 млрд грн, так что действие государственной программы продлится и в 2025 году. Собеседник ЕП в "Укрфинжитло" объяснил, что в случае успешной монетизации облигаций компания планирует выдавать ипотечных кредитов на около 1 млрд грн ежемесячно.

Он добавил, что в 2025 году "Укрфинжитло" больше ориентируется на новое жилье, в частности то, что еще строится. Поддержка строительной отрасли была одной из основных идей создания программы доступной ипотеки.

Дефицит предложения жилья даже при низком спросе привел к росту цен на квартиры. В Киеве, Одессе и Днепре средняя цена квадратного метра выросла на 10-14% за год, подсчитали в компании ЛУН.

Лидерами по темпам роста жилья на "первичке" стали Кропивницкий (+33%), Ровно (+24%), Ивано-Франковск, Черновцы и Винница (21%). В то же время в долларовом эквиваленте рост в этих пяти городах составил 8-19%.

"Вторичка": финансовые условия хорошие, безопасность – плохие

Спрос на жилую недвижимость на вторичном рынке восстановился на 70% от показателей 2021 года, говорится в последнем Отчете о финансовой стабильности Национального банка. За одиннадцать месяцев 2024 года нотариусы удостоверили на 14% больше сделок, чем за этот период 2023 года.

Впечатляющие 67,1% кредитов, выданных "Укрфинжитлом" для приобретения квартир на "вторичке", не сыграли ключевую роль в ее популярности среди инвесторов. Средний возраст жилого дома в Украине составляет около 50 лет, в то время как "еОселю" можно получить на жилье возрастом от трех до десяти лет.

Вторичное жилье популярно среди покупателей благодаря ряду преимуществ: отсутствие риска недостроя, наличие ремонта, широкий выбор, юридически простая процедура приобретения.

Квартиры на вторичке покупают преимущественно с целью расселения с родственниками, смены арендуемого жилья на собственное и улучшения жилищных условий, свидетельствуют результаты исследований "OLX Недвижимость". Вместе с тем интерес к покупке квартиры как к инвестиции слабеет.

Наибольшим спросом на вторичном рынке пользуется небольшое, а значит – дешевое жилье. Медианная площадь приобретенных в 2024 году квартир в Украине и Киеве одинаковая – 48 кв. м, говорится в отчете НБУ. В то же время, по информации ЛУН, медианная площадь жилья, которое доступно для продажи в Киеве, значительно выше – около 60 кв. м.

В прошлом году средний срок продажи квартиры в Киеве составлял от 2 до 4 месяцев, быстрее всего продавались однокомнатные квартиры. Длительность экспозиции квартир позволяет оценить баланс между спросом и предложением, уровень платежеспособного спроса и согласие/несогласие покупателей с рыночными ценами, говорят в ЛУН.

В Киеве срок экспозиции снизился с 53 дней в ноябре 2023 года до 49 дней в ноябре 2024 года, во Львове – с 62 до 42 дней.

Весной и летом 2024 года, когда цены на недвижимость немного снизились, срок экспозиции квартир на рынке также снижался. Это свидетельствует о наличии платежеспособного спроса и готовности покупателей к быстрому заключению сделки при условии дисконта со стороны продавцов, объясняют в компании.

В Нацбанке подсчитали, что с учетом роста доходов населения цен