"Первинка" пішла, нехай живе оренда! Які події відбулися на ринку нерухомості в 2024 році?

2016-2021 роки стали "золотою" епохою на ринку житлового будівництва в Україні. У той період первинний ринок користувався значним попитом серед покупців завдяки низьким цінам та відсутності альтернативних фінансових інструментів.

Забудовники не встигали оголосити про старт будівництва нового житлового комплексу, як біля відділів продажів вже утворювались черги жадаючих інвестувати. Девелоперам не потрібно було шукати додаткові джерела фінансування, оскільки вони завжди могли розраховувати на покупців.

Легковажність стала критичною помилкою для гравців без накопичених ресурсів. У 2022 році ринок нових квартир обвалився на 90%, а його відновлення відбувається за негативним сценарієм: у 2024 році попит становить лише одну п'яту від довоєнного.

Натомість ринок оренди житла в Києві та великих містах на заході і в центрі України досяг своїх рекордних значень у гривневих цінах. Вперше в історії ставки оренди однокімнатних квартир у Львові та Ужгороді перевищили ставки в Києві.

"єОселя" не врятувала ринок новобудов

Коли покупці квартир на "первинці" перестали укладати угоди і призупинили виплати за розтермінуваннями, девелоперські компанії швидко вичерпали свої фінансові резерви. Частина забудовників взагалі зупинили роботи на будмайданчиках, а інші – відновили роботи лише на об'єктах з високим ступенем готовності.

Нові черги комплексів та нові проєкти запускали лише ті компанії, власники яких виділили власні кошти або знайшли фінансування "на стороні". Ключовим фактором була географія – чим далі майбутній житловий комплекс знаходився від кордону з Росією, тим охочіше девелопер інвестував у нього.

Кількість угод на ринку первинної нерухомості у 2024 році становила 20% від показників 2021 року, згідно з даними Національного банку (НБУ).

Ситуація на ринку первинної нерухомості могла бути ще гіршою, якби не існувала державна програма пільгової іпотеки "єОселя". З моменту старту програми в кінці 2022 року нею скористались 14,8 тис. позичальників. Загальна сума виданих кредитів становить 24 млрд грн, з яких 14,6 млрд – у 2024 році. Це рекордна сума для України, оскільки раніше в країні не існувало настільки масової програми іпотечного кредитування.

49% позичальників у 2024 році – військовослужбовці та поліцейські, 7,7% – медики, 7,3% – педагоги. Вони отримали іпотеку під 3% річних. 27,1% реципієнтів взяли кредит під 7%.

На київський регіон припало понад 50% виданих кредитів – у столиці видали 1,9 тис. позик на 4,1 млрд грн, у Київській області – 2,3 тис. позик на 3,9 млрд грн.

Лише у третині випадків оператор "єОселі" ("Українська фінансова житлова компанія") підтримала державними коштами компанії-забудовники: 24,1% отримувачів іпотеки придбали квартири, що будуються, ще 8,7% – готові квартири від забудовника. Решта 67,1% кредитів профінансували купівлю житла на "вторинці".

За даними НБУ, в середньому по країні лише 4-5% угод на ринку первинної нерухомості укладалися з використанням іпотеки.

В останній день року уряд докапіталізував "Укрфінжитло" облігаціями ще на 20 млрд грн, тож дія державної програми триватиме і в 2025 році. Співрозмовник ЕП в "Укрфінжитло" пояснив, що у разі успішної монетизації облігацій компанія планує видавати іпотечних кредитів на близько 1 млрд грн щомісяця.

Він також зазначив, що у 2025 році "Укрфінжитло" більше зосередиться на новому житлі, зокрема на тому, що ще будується. Підтримка будівельної галузі була однією з основних ідей створення програми доступної іпотеки.

Дефіцит пропозиції житла, навіть за низького попиту, призвів до зростання цін на квартири. У Києві, Одесі та Дніпрі середня ціна квадратного метра зросла на 10-14% за рік, згідно з даними компанії ЛУН.

Лідерами за темпами зростання цін на "первинці" стали Кропивницький (+33%), Рівне (+24%), Івано-Франківськ, Чернівці та Вінниця (21%). Водночас в доларовому еквіваленті зростання в цих п'яти містах становило 8-19%.

"Вторинка": фінансові умови хороші, безпекові – погані

Попит на житлову нерухомість на вторинному ринку відновився на 70% від показників 2021 року, згідно з найсвіжішим Звіті про фінансову стабільність Національного банку. Протягом одинадцяти місяців 2024 року нотаріуси посвідчили на 14% більше угод, ніж за той же період 2023 року.

Вражаючі 67,1% кредитів, виданих "Укрфінжитлом" для придбання квартир на "вторинці", не стали ключовим чинником у її популярності серед інвесторів. Середній вік житлового будинку в Україні становить близько 50 років, у той час як "єОселю" можна отримати на житло віком від трьох до десяти років.

Вторинне житло користується попитом серед покупців завдяки ряду переваг: відсутності ризику недобудови, наявності ремонту, широкому вибору, юридично простій процедурі придбання.

Квартири на вторинці купують переважно з метою переселення з родичами, зміни орендованого житла на власне та покращення житлових умов, свідчать результати досліджень "OLX Нерухомість". Натомість інтерес до купівлі квартири як інвестиції зменшується.

Найбільшим попитом на вторинному ринку користується невелике,